王某通过中介公司将自己的别墅房出租给陈某，双方在中介的见证下签订了房屋租赁合同，约定租金为5800元每月，租期为5年。由于王某工作繁忙，将别墅交付给陈某后便未曾去看过，直至2020年下半年，王某意外得知，陈某未经允许私自将该别墅高额转租给第三人。王某立即要求解除租赁关系。陈某认为约定的租期未满就解约，遂提出赔偿要求，但是遭到王某的拒绝。双方多次协商未果，王某遂报警。

　　派出所接警后将此案移交至镇人民调解委员会，在双方当事人同意的基础上，调委会受理了此纠纷。

　　【调解过程】调解员首先联系王某了解详细案情。王某称，租房时中介公司介绍称，陈某是做生意的，租赁别墅用于家人居住。王某出于信任才将别墅出租给陈某。平日自己工作繁忙且居住较远，再加之陈某按时缴租，并未出现什么状况，故对陈某十分放心。但自2020年下半年开始出现了问题。某天王某忽然接到物业的投诉电话，才得知自己的别墅每晚有不同的年轻人进出，通宵在别墅里办派对，扰的邻居们无法入睡。王某认为陈某擅自将自己的别墅改成“轰趴馆”，已严重违反了原本租赁合同的约定，故要求与陈某提前解除租赁合同。但在与陈某协商过程中，陈某提出要求王某赔偿20万元装修费，王某无法接受。

　　调解员随后又与陈某取得联系，陈某告知调解员，房子一直是自己租住，装修花费了20多万元。2020年，由于新冠疫情，陈某觉得在外应酬不安全，所以他将别墅改装了下，在家接待客户，并非如王某所说的天天晚上办派对，办“轰趴馆”扰民。后来接到物业的投诉电话后，立即停止了该活动。但随后却接到王某要求提前解除租赁合同的电话，陈某难以接受。

　　调解员再次与王某沟通，询问他如何定性“轰趴馆”，以及是否有充足证据证明陈某有擅自改变原房屋构造、或者擅自将别墅转租给他人。王某说有去看过自己的别墅，被改成了麻将室、KTV室、台球室和桌游室，与市场上经营的“轰趴馆”是一个类型。但没有证据证明陈某将别墅转租他人，邻居和物业也只能证明2020年下半年多次噪音扰民。

　　调解进入了瓶颈。调解员询问王某是否还有继续履行合同的可能，王某坚决要求提前解除合同。了解了王某的意向后，调解员向王某分析此案件的利弊：以双方签订的租赁合同合法有效的前提下，双方均需按照合同内容履约。王某要提前解除合同的基础，是陈某违反了租赁合同的约定。但从租赁合同违约条款来看，王某没有陈某违约的实际证据，所以王某无法提前解除合同。如果王某一定要提前解除合同，需要承担赔偿风险。

　　另一方面，调解员也与陈某再次私下做了沟通，根据(《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”在未经王某的同意下，擅自将居室改为休闲娱乐室，陈某违反了法律规定及合同约定，王某是有权将房屋收回的。听了调解员的一番话，陈某陷入沉思。调解员转而与陈某说，可以先决定是否同意提前解除合同，如果同意，可以再进入下一环节，计算下双方的损失。陈某认为这次闹得这么不愉快，再租下去大家心里也不舒服，是否解除合同还是看王某赔他多少。

　　调解员听了陈某的话心里有了底，便再次与王某进行沟通。调解员提出可以一起去别墅看看。到了别墅，挑高的门厅和欧美风的客厅显示了陈某在装修上确实花了不少心思，房子也不同于“轰趴馆”的风格，居家味更多些。调解员这时与王某说，陈某初步同意解除合同，但由于在装修上花费了一笔不小的钱，现在看来他所言不假。所以劝说王某是否能适当补偿对方一些。王某同意进一步配合调解，确定补偿金额。

　　针对装修费用，调解员建议陈某将损失具体量化，尽量罗列详尽的装修明细，提供原始发票或相关证据材料。再扣除已使用年限，作一折旧计算，最终双方认可由王某补偿陈某人民币13万元。至此，本次调解圆满结束。

　　【调解结果】经过调解员的多次沟通及努力，双方关于此次房屋租赁合同纠纷达成调解协议如下：

　　1.王某与陈某同意提前解除房屋租赁合同;

　　2.陈某同意搬离别墅，结清水电煤、网路等费用;

　　3.王某同意补偿陈某人民币共计13万元整;

　　4.此事一次性了结，双方今后不得再向对方主张任何权利;

　　5.双方当事人无其他异议。

　　【案例点评】租赁合同是一项双务合同，当事人双方均需承担合同义务，并且双方的义务具有对应关系，一方的义务就是对方的权利，反之亦然。租赁合同纠纷在日常生活中并不少见，在处理纠纷时首先应判断双方是否有违反合同约定，并按合同约定的违约条款进行赔偿。对于租赁合同中未约定违约金或者约定不明确的，损失赔偿额应当以违约所造成的损失为限，综合考量双方的违约情况和损失，在法律规定范围内开展调解。本案中，陈某并无明显违约，但王某坚决提前解除合同，调解员抓住焦点，采取折中补偿装修费的方式将矛盾化解，促使双方互谅互让，自愿达成协议。